神保町一丁目南部地区　第一種市街地再開発事業（ジェイシティ東京）

・	バブルに向かう1980年代後半、地価高騰と無秩序な業務オフィス整備が進む中で、当地区も居住環境の低下、相続税の負担等の課題を抱えていた。

・	細分化された宅地に老朽化した建物やペンシルビルが建ち並んでいたが、大部分が借地であり権利関係が輻輳していたこと等もあり、土地の有効利用が課題となっていた。

・	神保町地域の人口の回復、商業の活性化と営業継続、ゆとりある広場の提供と緑の豊富な街づくりを目指して行われ、夜間人口増として約300戸の住宅整備、昼間人口増として約7,000人規模のオフィス棟整備を計画している。

・	再開発地域内の既存店舗は、再開発建物への再入居、近隣への移転による営業の継続が計画の前提となっていることから、商業施設の拡散や大型店舗の出店による競合を避け、従来からの活気ある商業環境を実現している。

・	従前の16街区から、東街区、西街区、北街区の3つの街区へ整備統合し、土地の高度利用による良好な都市環境の形成、既存の道路を再配置することによって、歩道と車道を分離した拡幅整備を行い、安全で快適な道ができた。

・	当事業方式の特色として、権利者が土地を持ち寄り、一体的に建替えを行うことで、個別では活用しきれない容積率の活用と共に、一体的な土地の有効利用を図ることで、良好な居住環境を形成しました（共同ビル型（出資型）の権利変換を基本とし、等価交換方式も可能としています）。

・	自ら持ち寄った土地に建設する事業費を自ら出資する方式を基本としており、この事業費の負担金の調達と安定的な返済を実施する仕組みとして、当地区では、有効活用された容積率で「賃貸部分」を確保し、一体的かつ安定的なオフィス運用を行う民事信託を導入している。

・	各街区ごとに管理組合を設けて管理運営を行っており、あわせて、街区全体の意見調整、町会など周辺地域との協調を目的として「三街区協議会」を設置。街区全体のデザイン統一のほか、店舗販売促進、季節装飾、館内イベントの実施、地域イベントへの参加、場所の提供などについて協議を行っている。

・	ベースとなる事業手法は第一種市街地再開発事業（全員同意型）で、市街地住宅総合設計制度と一団地認定を活用して容積率の割り増し及び街区間の容積移転が行われている。

・	事業の成立可能性を高め、合わせて地権者の合意形成を図るという二つの課題に対し、民事信託を導入することで、床の一括運用による資金調達・テナント誘致・地権者の個々の事情への対応などを図っています。

●三井不動産㈱神田事務所所長（当時）山代氏

　本事業を通じて印象に残っていることは、街づくりの成就の秘訣は権利者・行政・事業者（デベロッパー・コンサル等）の信頼関係にあるということです。地友会結成から約20年、いまだに「ジェイシティー東京まちづくりフォーラム」の活動を通じてのおつきあいが続いています。その間大きな経済変動等にみまわれ、当社も地権者の皆さんも時代の波にもまれて、あがき続けたわけですが、関係者間の強い信頼があればこそ事業の完成を見たのだと思います。また、民事信託の導入は長期にわたる床運用の安定をもたらし、ややもすれば竣工後離れがちな権利者を繋ぐことに役立っています。今後はタウンマネジメントを通じて皆さんの新しい街づくりが始まるのではと期待しています。

●神保町一丁目南部地区市街地再開発組合理事長（当時）　川越氏

　18年に及ぶ再開発組合の活動が「神保町メソッド」という事業手法に育っていった経過は決して平坦ではありません。都市計画決定、組合設立、権利変換とそれぞれの局面で100％合意になってから進もうと思っていたら、永遠に再開発はできません。年間200回を超える会合を10数年続け、進めながら力を蓄え、結束が強まり完成に向かったのです。
　竣工後「ジェイシティー東京街づくりフォーラム」というＯＢ会組織をつくり、「ジェイシティー東京」が多くの人に愛される街に育って地域の繁栄に貢献し、これから再開発を志す方々に街づくりに資する提言、支援を続けております。
　街づくりは、再開発完成で終わったのではなく、永遠に続きます。この街を一緒に作り上げてきた仲間と「ジェイシティーの街づくり」の更なる進化を目指して精励してまいります。

●㈱都市ぷろ計画事務所代表取締役（当時）　大谷氏

　神保町で採用した方式には、いくつかの誘因がありました。区域となった16の従前街区が同一底地者による連坦借地であることによる膨らんだ大勢の権利者の生活多様性、計画開始時のバブル地価の顕在回避のための土地対土地権利変換手法、そのための権利者の建設費負担及びその調達等が主なものです。
　これらを解決するためには、各権利者の事情と意向に合わせることとその公平性能が大事なポイントになり、行き着いたのが共同ビル建設方式と民事信託方式でした。どれも前例がなくこれらの提案に組合員も戸惑いましたが、従来の神田っ子魂で明るく議論して克服できたのです。震災復興から培ってきたコミュニティーの大きな成果と言えましょう。

▲ジェイシティ東京の全景

▲歩行者空間、路面店舗
・昼食時等には周辺地区からも多くの人が訪れ、賑わっている

▲東棟にあるＪスクエア広場
・地域の防災拠点になると共に、地域の憩いの場として親しまれる

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